Estimación de precio:

En una síntesis, se podría decir que se hacen dos tasaciones: una directa y una indirecta.

Tasación con informe: Generalmente es utilizado para presentar en procesos judiciales o cuando se requiera un informe más detallado de cada concepto tenido en cuenta en el momento de realizar la tasación.

Los honorarios para la confección de este informe son el 1 por mil del valor que arroje la tasación, con un mínimo de un JUS.

 ¿Qué es un JUS? Es una unidad de medida o porcentaje, que se toma a partir de las referencias de los sueldos de los miembros de la corte. El valor de la misma de forma actualizada, se puede encontrar en el portal web del colegio de abogados de la ciudad de Santa fe ( www.casf.org.ar )

La tasación directa es un proceso técnico en el cual se evalúa en primera instancia el valor del terreno y el de la superficie edificada, cada una en forma individual, afectándolos por distintos coeficientes que introducen las variables de zona, antigüedad, frente por fondo, distribución en planta, ventilación e iluminación, etc. En una segunda etapa se toman ambos valores y se hace una ponderación conjunta, considerando variables de: servicios urbanos, linderos, vistas y perspectivas, etc. Llegando así a un primer valor final.

La tasación indirecta es comparativa: en relación con inmuebles de similares características vendidos recientemente.

Cotejando ambos métodos resultarán los valores que informamos.

Para asegurarse que la tasación es correcta, pídanos todas las explicaciones que necesite, estaremos prestos a dárselas. Y a escuchar sus opiniones y correcciones, ya que Ud. conoce mejor que nosotros su propiedad.

Porque son más útiles para determinar una estrategia de venta.

• El Precio de Venta Venal: valor sugerido para publicar la oferta. Salimos con este valor para poder absorber eventuales costos de financiación, recepción de valores en pago, sobrevaluación de inmuebles en permuta, etc.

• El Precio de Venta Real: el que verdaderamente estimamos que se pagará por el inmueble de contado efectivo. De él cabe descontar los gastos (aproximadamente 7%) y puede obtener el neto (“de bolsillo”)

• El Precio de Venta de Realización Inmediata: adecuado para una venta urgente. Es el recomendado para cuando Ud. tiene por ejemplo, deudas financieras en ejecución o un negocio que le brindará buenas ganancias pero que requiere efectivo inmediato. Es también el valor que toman las entidades financieras para otorgar los préstamos.

En realidad, hay muchos otros precios (de subasta, de reposición, físico, etc.) que se utilizan en tasaciones, pero que no son indispensables para vender la propiedad.

1. Los documentos que lo facultan a vender el inmueble (escritura, poder, boleto de compraventa, declaratoria de herederos, etc.).
2. Los planos de arquitectura (con final de obra) y el de mensura.
3. Fotocopia de impuestos y de expensas, si hubiere.
4. El Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI), si correspondiese.

No es un impuesto. Es un régimen de información relativo a la negociación, oferta o transferencia de inmuebles de valor superior a un monto que periódicamente se va ajustando. Se concreta en un número suministrado por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) para autorizar la oferta, la negociación y la transferencia del inmueble. La sola oferta sin gestionar el número del COTI constituye la infracción, con las multas consecuentes. Está reglamentado por la AFIP mediante la Resolución 2371.

No es una cuestión de confianza, si no de precisión y transparencia en la publicidad y presentación de la oferta. El comprador no nos conoce como Ud. y nos desconfía. Debemos demostrarle precisión en los datos del inmueble que le estamos ofreciendo, que conocemos sus títulos, que tenemos los planos, que sabemos cuánto pagará de impuestos. Frente al comprador no podemos tener dudas o desconocimientos.

Pero es importante ser claros: no podemos trabajar su propiedad si usted no confía en nosotros. Su confianza es un requisito indispensable porque cuando estemos frente a un eventual comprador tenemos que arribar a un acuerdo de partes y no podemos demostrar fisuras en nuestra relación.

           Usted únicamente debe operar con un corredor inmobiliario al que pueda confiarle la documentación

Básicamente porque lo exige la ley de corretaje inmobiliario (13.154). Pero surge también de las siguientes razones:

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1. Nos acredita como sus negociadores frente al comprador y/ o colegas que presenten un comprador,
2. define la elección de un estilo y un procedimiento de venta,
3. nos otorga firmeza y seriedad en la defensa de sus intereses en la negociación con terceros,
4. si intervienen diversas inmobiliarias, los compradores pueden aprovechar la multiplicidad de oferentes y manejar la situación para bajar el precio,
5. los “cazacomisiones” operan sin confidencialidad, aceptando siempre cerrar la operación en el piso del precio. Como no hay comisión convenida, suelen “venderse” al comprador para influir en su favor. Y aparentan ser eficientes por conseguir rápidamente un comprador.
6. se invertirá en tiempo, trabajo y publicidad con la certeza de que se recuperará al concretarse la operación: realmente se trabaja para la concreción de la operación.
7. muchos colegas reconocidos, honestos y serios, estarán operando con nosotros, con un procedimiento transparente donde cada uno conoce su rol y sabe que tiene interlocutores autorizados.
8. Porque corresponde respetar las normas éticas del Colegio de Corredores Inmobiliarios y de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario.
9. Porque evita confusiones

 

Y sobre todo, porque es ético

 

 

Es importante aclarar que la exclusividad puede ser extendida a un colega, con un mandato compartido, un procedimiento transparente, cooperando en la venta y la publicidad. La desventaja es que el resto de los colegas pierden interés.

En realidad, usted trabaja con más inmobiliarias si se lo confía sólo a un a Corredor Inmobiliario debidamente matriculado. Como profesional está sometido a un código y a un tribunal de ética.  Habitualmente, el Corredor trabaja con todas las inmobiliarias habilitadas. Por las dudas, pregunte sobre su política empresarial de venta. Entonces usted puede elegir aquel profesional que comparta sus valores, su estilo, sus procedimientos, que tenga buena trayectoria, que le inspire confianza. Si las restantes inmobiliarias consiguieran un comprador, respetarán su elección, y ganarán igualmente lo que corresponde por su tarea (usualmente 1/3 de los honorarios). Desde la práctica, las inmobiliarias tienen afinidades de criterio, y naturalmente ya trabajan en grupos Y el procedimiento será ético, transparente, el acordado por las inmobiliarias serias y acreditadas.

Dos o más inmobiliarias hacen que la participación de otro colega sea cada vez menor,  y naturalmente disminuye su  interés en presentar un comprador.

Porque es el tiempo mínimo normal para un proceso de venta en el marco económico en el que nos desenvolvemos. Se requiere una campaña publicitaria prolongada para llegar a todos los posibles interesados, por nuestra parte. No queremos obtener un comprador sino el mejor comprador. Más interesados implica un mejor precio de venta. Y por parte del comprador, hoy trata de evaluar toda la oferta disponible antes de hacer una propuesta y se toma también su tiempo. Luego viene el cálculo económico, tal vez la pre-aprobación de un crédito, la formalización de la propuesta a través de la reserva, etc. Si el tiempo promedio para una venta (en tiempos económicos normales) es de nueve meses, el tiempo mínimo del mandato requiere seis. Normalmente, deberá ser renovado una o dos veces más, a menos que se plantee una venta de realización inmediata.

Los honorarios son los legalmente establecidos para la actividad, o por la Tabla de Aranceles del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe. Si la disminuyéramos sin una justificación valedera, seríamos sancionados por incurrir en una violación ética: estaríamos incurriendo en una competencia desleal.  Mal podríamos comenzar la relación comercial con una falta de ética.

Los honorarios son un porcentaje y por lo tanto se elevan o disminuyen según el precio definitivo que se acuerde y esto nos parece justo. Cuando el vendedor nos propone una venta sin pagar honorarios, es probable que no valore nuestro trabajo y que no sepa que quienes trabajan así recuperan de otra manera lo que no se cobra de forma transparente.

A veces el comprador propone una comisión superior para que logremos un precio más bajo. Nosotros no aceptamos, no vendemos la confianza de nuestro cliente, no modificamos los honorarios ni en más ni en menos. Otras  veces el comprador no quiere pagar honorarios, o quiere disminuirlos. No existe un fundamento, solo quiere imponer su voluntad en la transacción, quitándolo del marco de equitativa seguridad. No aceptamos presiones. Un porcentaje igual para todos, evita malentendidos, sospechas, falsos amiguismos y tentaciones.

 

En casos excepcionales -fundamentados y pactados en el mandato de venta- existen porcentajes diferentes, más altos o más bajos. Esto ocurre por propiedades excepcionales (muy pequeñas o muy grandes), porque el vendedor asume el costo publicitario, porque el inmueble no está en la ciudad, etc. Todo transparente frente a terceros y que no conlleve siquiera sospecha de competencia desleal. Pero en todos los casos se pacta en el momento del mandato y no en el período de la negociación de la venta.

No. Sólo nos autoriza a gestionar el acuerdo de venta. Solo Ud. vende, al momento de firmar el Boleto y/ o la Escritura.

Normalmente el proceso de venta está marcado por cuatro pasos, en los que se elaboran cuatro documentos:

 

1. Mandato de venta: expresa la propuesta de venta, la decisión de vender con nuestra intermediación y lo que acordamos como condiciones para ofertar el inmueble.
2. Recibo de Reserva: frente a nuestra oferta de venta, un interesado en comprar la propiedad hace una propuesta de compra, entregando un dinero como reserva a cuenta que avala su seriedad. En esa propuesta de compra ya se especifican montos, forma de pago, tiempos, etc. Fijadas y escritas ambas propuestas, se inician las conversaciones para superar las diferencias y arribar a un acuerdo.
   1. Boleto de Compraventa: es un documento privado donde se firma el acuerdo de venta. Normalmente se paga entonces la mitad del importe del inmueble, aunque naturalmente se pueden pactar distintas alternativas. Al plasmarse allí el acuerdo alcanzado, concluye nuestra intervención como agentes inmobiliarios facilitadores del proceso de acercamiento de las partes; es entonces cuando se paga los honorarios del Corredor..
   2. Escritura: es un documento público que se labra ante escribano que inscribe en el Registro de Propiedades el acuerdo de compraventa alcanzado. Aquí es el Escribano Público quien dirige y ejecuta el proceso, dando fe de lo actuado por las partes. Es entonces cuando se pagan los gastos, impuestos y honorarios de escrituración.

1. La reserva avala la seriedad de la propuesta de compra. En la seña hay acuerdo de precio y forma de pago.
2. La reserva la recibe el ESTUDIO PLAZA y la seña el vendedor.
3. El vendedor, al recibir la seña está aceptando la propuesta. Si se arrepiente, debe devolver el doble de lo que recibió.
4. El vendedor no es responsable por la reserva: si no acepta la propuesta o se le dificulta la venta (Ej. Embargos o inhibiciones desconocidos), el ESTUDIO PLAZA restituye el valor nominal total de la reserva.

 

Normalmente tendrá que abonar: a) los honorarios del Corredor Inmobiliario b) los honorarios del Escribano y gastos de escrituración, c) el impuesto a la transferencia (ITI). Hay que estudiar siempre su caso particular: puede haber otros impuestos o exceptuarse del ITI. Pero recuerde además tener los planos completos, (de arquitectura y de mensura) y que se deducirán impuestos adeudados.

El uso y la costumbre dan al comprador el derecho de elegir el escribano. El ESTUDIO PLAZA acostumbra suministrar un listado para que ejerza esa opción en forma limitada, tratando de llegar a una elección de mutuo acuerdo. En ese amplio listado figuran escribanos de la plaza que se han limitado a la función que les compete, sin un excesivo protagonismo interfiriendo en la negociación en el afán de fidelizar al comprador como su cliente. Cuando hay una financiación de por medio, quien financia adquiere el derecho de designar –por lo menos- al escribano que constituye la hipoteca.

 

Si. Deberá cancelarlos antes de la escrituración. O bien el escribano interviniente hará una retención de lo adeudado en la escrituración.

Es necesario que tomemos conocimiento de la situación. Según los casos, se puede iniciar el proceso de venta que justamente podría tener como objetivo salir de esa situación. Recuerde que de todas formas, antes del boleto de compraventa, hacemos una nueva investigación registral del inmueble.

Si, pero necesitamos contar, al menos, con la declaratoria de herederos, que es la primera etapa de la sucesión y la menos costosa. Luego lo asesoramos para hacer la venta por tracto abreviado, que significa menos costos para Usted.

Porque nos lo exige la Ley 13.154. Pero además porque nos acredita como administradores frente al inquilino y las reparticiones, especifica nuestro compromiso y da transparencia a nuestra relación. Es por tiempo indeterminado y exclusivo.

• Indeterminado significa que usted puede rescindirlo cuando quiera sin ningún costo si no hay un contrato de locación vigente, y permanece por otros contratos si no lo rescinde.
• Exclusivo porque define la elección de un estilo y una modalidad de administración y –como consecuencia- permite firmeza y seriedad en la negociación con terceros.

No. El ESTUDIO PLAZA cumple la función establecida por la ley para los corredores inmobiliarios: acercar a las partes y arribar a un acuerdo. Usted firma una autorización que nos asigna un rol administrativo en la relación contractual entre el locador (Ud., el propietario) y el locatario (el inquilino). Al alquilarse el inmueble, usted firma un contrato de locación con un locatario en el ESTUDIO PLAZA. Es decir, el ESTUDIO PLAZA sólo da el marco comunicacional, administrativo y jurídico en el que se concreta la relación entre el locador y el locatario. El ESTUDIO PLAZA no es –ni puede serlo jurídicamente- responsable por el cumplimiento de las obligaciones que las partes (locadora y locataria) contraten entre sí en el contrato de locación.

ESTUDIO PLAZA le adelantará los importes de alquiler, para que no tenga dificultades financieras si hubiere tomado compromisos, o simplemente necesitare el dinero. De la misma forma, pagaremos los impuestos porque usted es el responsable directo ante las reparticiones. Pero subsiste la deuda que tiene el inquilino con usted. Cuando el inquilino paga, sea en el marco extrajudicial o judicial, recuperamos el importe que le hemos adelantado.

El ESTUDIO PLAZA administra los impuestos, es decir, abona el Impuesto Inmobiliario (API), la Tasa General de Inmuebles de la Municipalidad (la TGI, el “Municipal”) y el aforo de Aguas Santafesinas.  Esto implica su pago y el cobro a quien corresponda, locador o locatario.

El Impuesto al Valor Agregado (IVA) se aplica en dos situaciones:

Sobre el alquiler: sólo en contratos comerciales o industriales y en viviendas para funcionarios de empresas. El alquiler mensual debe superar un monto mínimo para estar gravado (hoy $1.500).  Lo paga el inquilino al propietario y este debe liquidarlo al Estado, a menos que sea monotributista. En los casos de aplicación conviene que lo asesoremos sobre el tema, ya que hay mucha divergencia de casos, según la situación tributaria de las partes.

Sobre nuestros honorarios tomando por ejemplo un alquiler de $1.000 (honorario de administración 10% =$100)  usted pagaría $21 de IVA, que podría recuperar si es responsable inscripto.

Porque tanto la energía eléctrica como el gas natural son servicios personales y se basan en un contrato entre el usuario y la empresa que lo suministra. Se diferencia de los otros por cuanto no son considerados servicios al inmueble. El inquilino debe concurrir a la Empresa con el contrato sellado y solicitar el servicio a su nombre. La única manera de asegurarse que lo haga es que el locador haya dado de baja el servicio. Nosotros NO podemos dar la baja: sólo el titular del servicio o el propietario del inmueble. Por ello no nos hacemos responsables si éstos servicios personales quedan a su nombre y no se pagan. No se confíe: no conserve la titularidad.