INQUILINOS

Cumple la función establecida por la Ley 13.154: acercar a las partes. Es decir, usted no firma un contrato CON el ESTUDIO PLAZA, sino EN ESTUDIO PLAZA. El ESTUDIO PLAZA sólo da el marco comunicacional, administrativo y jurídico en el que se concreta la relación entre el LOCADOR y el LOCATARIO. El  ESTUDIO PLAZA no es –ni puede serlo jurídicamente- responsable por el cumplimiento de las obligaciones que las partes (locador y locatario) contraen entre si en el contrato de locación. Sin embargo, el ESTUDIO PLAZA será siempre un aliado de las partes para preservar la armonía de la relación y del cumplimiento de las obligaciones contraídas.

Porque estos dos servicios son personales y se basan en un contrato entre el usuario y la empresa que los suministra. Se diferencian de los otros por cuanto no son considerados servicios al inmueble. El usuario anterior –probablemente inquilino como Ud. – dio de baja el servicio para concluir con sus obligaciones contractuales con las empresas y no continuar responsabilizándose él y sus garantías por cualquier consumo posterior. Ud. deberá hacer lo mismo: con el contrato sellado debe contratar en forma directa cada servicio y darlo de baja a la restitución del inmueble. El ESTUDIO PLAZA no tiene ninguna injerencia sobre éstos contratos. Sólo necesitamos estar probadamente informados de que la relación es normal.

Recomendación 1: si el inmueble tuviere el suministro de estos servicios, por negligencia del usuario anterior o por un descuido de la empresa prestataria, NO SE CONFÍE Y ASUMA IGUAL LA TITULARIDAD. En el primer caso, porque la empresa puede considerar que deudas anteriores pueden ser suyas en forma solidaria. En ambos casos puede encontrarse de sorpresa sin el suministro y tener que hacer el mismo trámite de conexión fuera de programa de sus actividades.

Recomendación 2: no pague deudas anteriores que no estén bajo su titularidad, aunque alguna empresa lo presione bajo amenaza de no conectarle el servicio. Sólo pueden no prestarle el servicio si usted tiene deuda con la empresa (Usted, el inquilino)

Recomendación 3: recuerde dar de baja los servicios a la restitución del inmueble. Nuevos usuarios pueden consumir a su cargo si Ud. no da de baja el servicio. El servicio a su nombre es su exclusiva responsabilidad.

El ESTUDIO PLAZA administra los impuestos, es decir, abona el Impuesto Inmobiliario (API), la Tasa General de Inmuebles de la Municipalidad (la TGI, el “Municipal”) y el aforo de Aguas Santafesinas.  Esto implica su pago y el cobro a quien corresponda, locador o locatario.

Usted deberá abonarlos y entregarnos constancia de pago, a los efectos de presentárselos al locador. Nuestra función se reduce al contralor del cumplimiento de esta obligación.

La denominación genérica de expensas extraordinarias es inadecuada para hacer esta distinción. Es necesario precisar los términos. Para esto conviene distinguir dos tipos de expensas “extraordinarias”.

• No le corresponde abonar al inquilino aquella expensa que signifique una ostensible mejora al edificio que no sea pre-existente. Es decir, aquella que incorpore un valor al inmueble que nunca tuvo antes.
• Sí le corresponde abonar aquello que signifique reparación, mantenimiento, conservación, etc. aunque sea extraordinario por su periodicidad en el tiempo.
• Esta distinción entre lo extraordinario porque a) no restaura sino que mejora el inmueble original; y b) no es frecuente; es lo que distingue quién se debe hacer cargo de la expensa, independientemente de lo que diga o escriba el administrador del consorcio, ya que es lo legal y lo que se pacta en la relación locativa.
• De todas formas, podrá surgir alguna duda en la que mediaremos con el locador para encontrar una interpretación y una solución justa.

Usted debe conocer y revisar cuidadosamente el inmueble antes de alquilarlo, luego no tiene derecho a reclamos. Pero puede ocurrir que al comenzar a vivir en el encuentre alguna anomalía no detectada en su revisación, dentro de los primeros diez días, háganos llegar una nota para que los defectos hallados no sean reclamados a la restitución. Si se requiriese alguna reparación indispensable, complete la solicitud de reparaciones o mejoras que a tal efecto le entregaremos.

Si, siempre y cuando esté acordada por escrito con el locador. Conviene que Ud. nos la presente por escrito y/ o fuere menester, croquis o plano de la mejora mediante un formulario que le entregaremos a tales efectos, que es muy sencillo para completar. Si es completamente a su cargo, basta la autorización escrita- en el mismo formulario- del locador. Si el locador tomare total o parcialmente a su cargo el costo, es conveniente redactar un anexo del Contrato de locación, donde se formalice el acuerdo.

Hay que tener en cuenta varias premisas:

°        Primero recordamos que el mantenimiento de la funcionalidad y el estado del inmueble estarán a su cargo. Podría, a pesar de ello, mediante el mismo formulario de solicitud de reparaciones y mejoras, solicitar la participación del locador en la reparación, sobre todo cuando consista en una anomalía grave o pudiera haber obsolescencia en algún artefacto.

°        Segundo, si por alguna razón Ud. no pudiera realizar la reparación deberá al menos comunicarlo con urgencia porque es responsable del agravamiento que pudiere sobrevenir por la demora  en la reparación.

Usted tiene a su cargo el mantenimiento y la conservación del estado del inmueble (*). Esto supone un cuidado activo, es decir, un control rutinario suyo y un gasto necesario de preservación. La falta de preservación no es deficiencia del inmueble. El adecuado mantenimiento no es costoso si mantiene un control permanente. Destape las rejillas de desagüe, impermeabilice las grietas, evitando filtraciones, ajuste los artefactos del baño, pinte periódicamente, sobre todo aberturas metálicas y de madera exteriores, preserve de la humedad los muebles de madera. No deje pendientes las reparaciones para la restitución del inmueble. Así Ud. vivirá mejor y evitará dificultades con el propietario.

(*) Artículo 1561 y 1559 del Código Civil y cláusula 4ta del Contrato de Locación

Es necesario no confundir nuestra función y responsabilidad. La inmobiliaria tiene como función establecida por la ley acercar a las partes. Esto se logra mediante la publicidad (cartel, avisos, folletos, etc.), el asesoramiento, el muestreo, la negociación para el acuerdo, la redacción de documentos (contratos, recibos, actas, etc.) acorde al marco legal vigente y demás actos inherentes a esa gestión. La reparación de cualquier problema del estado del inmueble no corresponde, en ningún caso, a la Inmobiliaria.

El locador puede ejercer su derecho contractual a controlar el estado del inmueble dentro de horas y límites prudentes. Puede hacerlo personalmente o a través de un técnico de su confianza, quien habitualmente le hace mantenimiento. En este caso, acompañaremos a esta persona que también asesore sobre el mantenimiento y la preservación del inmueble.

Primero usted debe informarse del monto a pagar. Puede hacerlo personalmente, por teléfono, o consultar nuestra página de Internet (www.estudioplaza.com.ar), utilizando su nombre de usuario y contraseña.

El pago no lo recibimos en efectivo por razones de seguridad. Puede ser mediante depósito bancario en alguna de nuestras cuentas o mediante cheque.

Preferimos el pago con depósito bancario también por seguridad. Luego debe trocar el comprobante del depósito por la factura. Tome en cuenta que legalmente el importe depositado carece de imputación hasta el trueque: no es suficiente con el depósito o el aviso.

Para pagar con cheque, debe ser suyo, de esta plaza, de uno de sus codeudores o de otro cliente del ESTUDIO PLAZA. Consúltenos por otras alternativas personalizadas para su mayor comodidad y evitar el manejo de efectivo.

Porque no son solo intereses moratorios, sino también punitorios. Es decir, conllevan la penalidad por el atraso. El verdadero objetivo es la puntualidad de los pagos.

Es necesario resolver los problemas financieros a través de una entidad financiera no mediante el incumplimiento de pagos comprometidos en un contrato de locación.

No, en ningún caso. Es necesario un nuevo Contrato de Locación.

Las partes pueden pactar condiciones para la rescisión en el contrato de locación.  Si no lo hicieren, el nuevo Código Civil y Comercial especifica dos condiciones para que el inquilino pueda rescindir la locación:

1º Período mínimo: se puede rescindir a partir de los seis meses de vigencia contractual;

2º Indemnización: se debe abonar a la locadora una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler si la restitución procediera durante el primer año de vigencia contractual y un solo mes, si procediese a partir de los doce meses de vigencia del contrato.

La solvencia solicitada no es por el monto del alquiler sino por la entrega del inmueble (Capital) cuya restitución debe asegurarse en las mismas condiciones de entrega. A ello se suma la obligación de pago del alquiler (renta- interés) pero que es mucho menos significativa. La solvencia debe asegurar el reintegro de ambas cosas (capital + renta = inmueble + alquiler) además de las restantes obligaciones contractuales (estado del inmueble, impuestos, tasas, expensas, gastos de mantenimiento, etc.)

Si, con previa notificación y el necesario refuerzo de la solvencia de los codeudores solidarios. Los inmuebles se investigan periódicamente: una venta sin notificación es un hecho grave, que nos hace presumir una intención dolosa.

Para prevenir una situación financiera difícil, donde el cumplimiento del depósito se hace improbable, por la sumatoria de gastos que debe afrontar el inquilino al cambiarse de inmueble: reinstalación, mudanza y, a veces, comisión y sellado.

Conviene hacerlo tres meses antes del vencimiento del contrato, al efectuar el depósito de garantía. De esta manera, el proceso de negociación se hace sin presiones de tiempos, el nuevo contrato se elabora con cuidado y le da a Ud. la tranquilidad de la continuidad o el tiempo para buscar otro inmueble para alquilar. Recuerde que se puede firmar el nuevo contrato durante la vigencia del anterior. Lo grave es no tener contrato nuevo completamente firmado al vencimiento del primero, porque ocasiona inevitable e impostergablemente- por razones legales- el envío de sendas Cartas Documento a Usted y a sus garantes, intimando a restituir el inmueble, generando altos gastos a su cargo.

Si. Si el locador acepta, el nuevo Código permite contratos de hasta cincuenta años. Si requiere mayor estabilidad, podemos presentar su propuesta al locador para extender razonablemente el tiempo de la locación.

Es el documento escrito por el cual el locatario restituye el inmueble al locador. Es un documento importante porque en ese acto el locador recupera la disposición del inmueble y el inquilino cesa en su responsabilidad sobre el mismo. En ese acto se efectúa una revisión del estado del inmueble y de sus artefactos, por lo que eventualmente también se deja constancia del acta de desperfectos y cualquier otra obligación pendiente a cargo de la locataria. Por ende, Ud. debe dar la baja de los servicios de energía eléctrica y gas inmediatamente después de la restitución y no antes para que sea posible verificar el funcionamiento de sus instalaciones y artefactos. Obviamente, la locadora otorga mediante el acta, la conformidad con el estado del inmueble, sin que persista ningún derecho a reclamo por este concepto, salvo lo eventualmente denunciado en el acta. La restitución del inmueble debe ser firmada por todos los integrantes de la parte locataria no pudiendo ser sustituido por ninguna otra persona –ni por los codeudores solidarios, salvo mediante Poder especial, escrito y fehaciente.

Para acceder al acta de restitución del inmueble debe haber sido constituido el depósito en garantía contractualmente establecido, normalmente en la cláusula undécima.